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9月23日，武汉(楼盘)市房管局发布关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知。 这是24小时内的第8个调控政策，政策密度接近了2017年930。 长沙(楼盘)、重庆(楼盘)、南昌(楼盘)、南宁、西安(楼盘)、贵阳、石家庄(楼盘)、武汉，这8个城市的调控有什么逻辑?还有那些城市会学习这些城市调控? 比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%，贵阳上涨0.7%，南宁上涨0.6%，西安二手房环比上涨0.9%,重庆、武汉上涨了0.8%。 所以这些城市被调控的关键因素还是房价在明显的过快上涨! 其次：看看这些城市的土地市场如何： 中原地产研究中心统计数据显示：这8个城市土地市场火热，重庆超过千亿，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市均超过了200亿，多个城市创造了历史同期记录。 累计8个城市年内土地出让已经达到了3414.55亿，同比上涨了51.77% 第三：楼市调控的基本原则，开启打地鼠模式 房价调控“打地鼠”为长效机制建立争取时间。 8月开始，楼市政策范围不仅一、二线，更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。 从发布时间看与集中程度看，明显这是住建部主导的一次施压，要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。 第四：开启区域性限售 不影响自住与改善，约束投资，打击投机。 到目前为止全国已经有45个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。 限售事实上，就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。 限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。 从政策看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，从市场实际情况看，因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了，调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年，也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。 从房地产市场看，也就是这些城市买了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。 这种限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。 限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于短效机制，目前是抑制市场的投机需求。 从各地政策内容看，最近的政策只是开始，后续还有更多类型的政策会出台。 楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。 8个出台政策的城市，9月份市场成交量出现了明显走高，这种情况下，在930节点之前提前调控，是为了避免这些区域的市场失控。 这也体现了楼市调控原则从过去的结果管理到现在的预期管理。住建部等数据管理思维升级。 特别是一些新建住宅价格被数据控制的城市，二手房价格依然明显上涨，也在调控的行列中。 24小时8个城市联合发布调控政策看，证明了这并非地方自愿调控，中央对楼市的调控力度在逐渐从过去的抑制住15个热点开始逐渐下调到更多的热点二三线城市。 整体看，这些政策的效果逐渐叠加，对市场有抑制影响，但难以抑制到目前这些明显供不应求市场出现价格下调。 还有那些城市会要出台调控政策?其实很简单，看8月份的房价涨幅榜单：另外，二手房价格数据也越来越关键，很多城市通过人为控制新建住宅网签，数据假摔，二手房数据更真实! 从目前市场基础看，一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，最近3年，15个热点城市首次出现全面停涨。 15个热点调控城市在持续半年的严格调控下，终于首次出现了全面的下调。 2017年3月份从北京(楼盘)开始，以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控，在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。 三四线城市去库存接近完成，大部分城市房价上涨区域强烈，从全国看，最近几个月三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈。 从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。 三四线城市也出现了比较明显的库存减少后，价格上升的现象。 高价地频繁出现，市场分化依然持续，三四线城市相对集中的中部西部区域，销售相对乐观，而东部区域受到调控政策影响，东北区域相对人口流出，市场表现较差。 同比涨幅最明显的城市分别是：以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州(楼盘)、温州(楼盘)、徐州(楼盘)、赣州(楼盘)、衢州(楼盘)市、沧州(楼盘)市、漳州(楼盘)市、嘉兴(楼盘)等。刷新历史同期记录。 房地产市场2017年楼市调控最成功的一点是; 在一二线持续调控出现部分城市降价的情况下，三四线依然支撑了整体市场冲高刷新历史记录。 这种手术刀式的分类调控，的确是历史第一次实现了市场的精准调控，不一刀切。 所以未来的楼市依然会是分化的。 调控政策也将继续坚持“打地鼠”，三四线还是会出现上涨，调控政策也还是会继续出现。 |
