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成都的张先生乔迁新居，却屡遇烦心事：摩托车不翼而飞，家里频繁被打扰，屡次联系物业赔偿，却遭一拖再拖。于是张先生以拒交物业费来表达不满，矛盾最终被激化。业主与物业公司起纠纷的事屡有发生，物业方和业主方之间出现的问题该如何解决？ 1 放在小区内的车被偷了 ◆案情回放：张先生原来居住在县城的棚户区，这两年赶上棚户区改造的好政策，张先生选择了货币化安置，政府补偿了张先生一笔拆迁安置费。拿着这笔钱，张先生在县城里买了一套90平方米的现房。经过几个月的装修，张先生欢天喜地搬进了新家。入住新房本是一件喜悦的事，可苦恼的事情马上就出现了。这天早上，张先生正准备骑摩托车去上班，但当张先生到了楼底时，他彻底傻了眼——停放在小区内停车棚的摩托车不见了踪影。随后，张先生和妻子小丽带着愤怒去找小区物业公司兴师问罪。 张先生虽然很生气，但是在妻子的好言相劝下，还是决定回家等物业的处理结果。可这一等，就是半年多，作案的小偷一直没有能够被绳之以法。张先生多次找物业公司要求赔偿，也没有一个结果。那么，业主财物丢失，物业公司是否应当予以赔偿？ ◆法律解读：这要看物业公司对于财物丢失是否有过失。如果物业公司正当履行了自己的义务，则不应当予以赔偿；否则应视物业公司过失情况予以赔偿。 根据《物业管理条例》 第35条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，以及第46条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。 因此，物业服务企业的安全保障义务来源于两上方面，一是合同的约定；二是法律的规定。 所以，物业公司对业主财物丢失，并不是一定要赔，或者一定不赔，主要看物业公司在依合同约定履行安全保障义务时，是否存在过失。 2 不赔偿就不缴物业费 ◆案情回放：张先生要求赔偿却吃了闭门羹，他从此和物业公司结下了恶缘。不久后，张先生发觉自家屡次被可疑人员敲门。他将被盗的责任和居住的不安全感归咎于物业服务的不尽职，于是他又前去找到了物业。 张先生：“你们物业是针对我吗？车被盗了不赔偿就算了，现在我家经常有人敲门，开门又没人在，这都好几次了，你们怎么在管理的？我住起来很不放心！” 物业：“我们这边会帮您调查一下到底是什么情况。” 张先生：“你们也别调查了！我实在不满意你们的服务，我现在明确告诉你们，我不想让你们管理了，我必须要求把你们物业公司给换了！” 张先生说完破门而出。他以拒缴物业费来发泄不满。物业公司多次以书面的形式向张先生催缴物业管理费。这天，张先生回家，看见家门上贴着物业费催缴单，气急败坏地撕了下来，愤怒地跑到了物业管理处，将催缴单砸在桌上。又是一番激烈争吵后，双方互不相让，最后只得用打官司的方式来解决问题。那么业主能否拒绝履行支付物业费？ ◆法律解读：按照《物业管理条例》第41条第1款的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。所以，一般情况下，业主应当依约交纳物业服务费。 按照物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同的实质上的当事人，有义务向物业服务支付物业费，因此，物业服务合同属于双务合同。依照《合同法》的规定，双务合同的当事人享有履行抗辩权，履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利。在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主当然有权进行抗辩，根据合同的履行情况而拒绝向物业公司支付物业费。合同当事人依法行使抗辩权，并不构成违约。 按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。这也就是说，业主如果有“正当理由”，才能拒绝交纳物业费。那么，什么是“正当理由”呢? 依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款的规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。也就是说，业主拒绝交纳物业服务费的正当理由，一是，物业服务企业违反物业服务合同约定。当然，司法实践中对正当理由的认定是从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大过失。二是，物业公司如果违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以拒绝交纳不当多收部分。 3 物业公司起诉欠费业主有前置程序 ◆案情回放：法庭上，物业方表示：小区的业主委员会与物业公司签订了《物业委托服务合同》，而且合同中也明确约定了，物业公司负责物业管理服务，业主按期交纳物业费，标准为2元/月/建筑平米。物业费每年收取一次，过期要加收滞纳金。现在张先生拒绝交纳物业费，因此，物业方诉至法院，请求法院判令：张先生交纳拖欠的物业费5738元；并支付滞纳金。 而张先生则认为，他在自己小区住得好好的，结果自己的摩托车车锁被撬开偷走，损失了1万多元。张先生还表示，自己没有和物业公司签订过物业服务合同，所以，自己不是合同当事人，也不应该向物业公司缴纳这个物业费。 一审法院审理后认为：业主委员会与物业公司签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。物业公司已按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，张先生作为业主应当按时向物业公司交纳物业费，以便物业公司保障小区的正常运行。若物业公司履行物业服务存在一些瑕疵，张先生可以依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，而不能以物业公司在物业服务过程中存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费。 关于物业公司要求张先生支付滞纳金的主张，因物业公司的物业服务存在一定瑕疵，张先生并非恶意拖欠，因此一审法院对这一诉讼请求不予支持。最终，一审法院判决：一、张先生给付物业公司物业费5738元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。 判决后，张先生不服，提起上诉。二审法院审理后认为判决驳回上诉，维持原判。这里有一个疑问，业主拖欠物业服务费后，物业公司能否直接起诉业主？ ◆法律解读：不能。按照《物业管理条例》第65条的规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。 按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。 对于业主而言，享受了服务而不交纳物业服务费，是一种违约行为。这种拒缴物业服务费的行为也是实际损害了物业管理区域内的其他按时交费业主的权益，是对业主共同利益的侵犯，所以，业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会代表全体业主督促其限期交纳，体现业主的自我管理、自我监督。对于仍不交纳的，按照《民事诉讼法》的有关规定，物业服务公司可以向人民法院起诉，追究其违约责任。 所以，物业公司起诉欠费业主有前置程序，一是经过业主委员会催交，或者是经过物业公司书面催交。如果物业公司没有经过催交程序，直接向法院起诉，是会被法院驳回的。 （本文由成都市司法局、成都市广播电视台新闻频率联办的《998法治大讲堂》供稿） 法律小知识 业主应按程序行使解聘权 业主可以行使解聘权，但是这种权利不能任意地行使，而必须按照法定的程序来行使。物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维护、修理、更换，公共秩序、环境卫生、小区治安等诸多方面，物业服务企业或者其他管理人的物业管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。 对此，《物权法》第76条第4项规定，业主共同决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 原标题：家中被盗，业主可以拒缴物业费？| |
