|
继北京、佛山等城市土拍中出现全自持地块后，上海首次挂牌全部面积为出租70年的土地，这也是全国首次推出，出让面积全部为租赁的用地。业内人士指出，相比其他城市开发商竞争下出现的全持有用地，此次土地出让模式的改变更值得关注。今后，长租公寓及自持型租赁市场的发展，或将进一步推进。 土地出让模式正在发生转变 7月4日，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。值得注意的是，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，也就是说，所建物业只能用于出租，而不得出售，要求竞得人须100%自持70年。这也是全国首次推出出让面积全部为租赁的用地。 中新经纬客户端(微信公众号：jwview)注意到，北京、佛山等地在土拍中均出现过全自持地块。去年11月，北京市住建委发布《关于本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知(征求意见稿)》明确指出，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。但这些城市的地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。 而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房。中原地产首席分析师张大伟告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，相比其他城市开发商竞争下出现的全持有用地，此次土地出让模式的改变更值得关注。 今后租赁市场发展或将进一步推进 与以往不同的是，此次上海这两宗地块，在租赁对象方面有明确要求。如嘉定新城项目要求优先保障区内创新创业人才，对区内重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等给予重点保障。而张江项目则对张江高科技园区内的上述群体给予优先或重点保障。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说，从这两宗地的分布和对租赁对象的要求来看，政策符合当前该区域居住证的需求导向，对于上海北部区域的租赁市场发展有积极的作用，也有助于平抑嘉定新城等区域的房价上涨态势。 严跃进认为，从这两幅土地的完全自持型模式来看，说明政策在推进自持型用地方面有了一个很大的思路转变。“无论从租赁需求还是政策导向，都可以看出租赁市场的发展将会积极推进，无论是社会房源租赁、长租公寓还是自持型租赁，未来的发展前景都会很好。” 开发商切入租赁市场盈利压力较大 上海推出的两宗全自持租赁用地，使得开发商将直接扮演“房东”角色。那么，是否这样的转变会使得开发商的盈利压力较大?在严跃进看来，对于开发商来说，租赁市场的盈利压力确实会很大，但开发商和房企也会重新思考到底应该靠什么赚钱。“比如，提高社区服务，提供共享停车位、租赁公寓二手家具转让等细致服务，使得租客愿意去支付更高的租金。” 严跃进说，目前，土拍中均出现全自持地块的城市，多数是房价上涨过程的城市，政府希望用自持项目来对冲高房价，同时大力发展租赁市场，这会带来物业供应结构和居住模式的转变。不过自持型物业与保障房不同，还是有足够盈利的空间可以挖掘，关键要看企业如何对其进行经营。 此外，张大伟表示，土地出让模式的转变，将使得开发商从过去的销售思维逐渐开始转变成为运营思维。该模式也一定程度的缓解了政府运营公租房的压力。他认为，中国房地产市场在经历了高速发展的“黄金时代”后，已经进入到“白银时代”。今后，包括长租公寓等模式将有越来越多的开发商积极探索。 |
