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对于开发商来说，婚姻很长，高潮很短。买房和卖房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地产市场。 近几个月地产股暴涨，打破了以往的规律，在政策收紧信号如此明显的情况之下，居然来了一波暴涨，显然有些夸张了，可归为异常现象。 刚进入2018年，地产股就起了一波大行情。1月，主流地产股大涨三成左右，比如万科。地产股为何如此强势? 其实，这是中国房地产市场，在本轮房地产短周期上行阶段(2015年以来)，所出现的诸多“奇观”中的一个。2015年以来，中国房地产市场出现了四大奇观。 且听老杨，一一道来。 第一大奇观：投资投机席卷全国 本轮短周期的上涨行情，启动于2014年四季度的京沪深，加速上涨于2015年3、4月份的深圳(楼盘)。其后，星星之火，渐成燎原之势。2016年3月，老杨首创“房地产板块轮动”理论，其后两年，被完美验证。 我列举过去三年里三个城市的“房事”，与大家一起管中窥豹。 2015年二季度，深圳人民全嗨了，陶醉在房价暴涨、直线拉升的氛围中。深圳人民在房产投资方面的敏感性，当之无愧全国No.1。那个时候，全国人民都看不懂深圳，比如大兄弟广州(楼盘)，当前房价仍躺地板上，一动不动。 2016年二季度，合肥(楼盘)人民全疯了，合肥房价暴涨，只用了短短一个季度，就奠定了2016年全球房价涨幅No.1的傲骄地位!合肥人民，没房的急着买首套，有房的急着买多套。三季度安徽人民跟着全疯了，纷纷涌入省城投资房产。在合肥没买房?你也太OUT了吧。 2017年二季度，杭州(楼盘)人民全醉了，房价继续暴涨(自2016年三季度开始大涨)。大量拆迁户手持大量现金到处买房，杭州新盘几乎全部日光，二手房价格持续飙升。杭州人民已经忘记2011至2015年房价下跌期的疼痛，自信经过G20一役，杭州已经一跃成为一线城市，甚至成为宇宙中心，无数利好涌来(含亚运会)，他们大大方方高喊“杭州房价永远涨”。除了杭州人民，大量外地投资客涌入，受制于限购，临安、海宁、绍兴(楼盘)(柯桥)等环杭区域，也成为投资客的新宠。 上述，只是三个代表城市。实际上，这轮房价上涨行情如此之大，范围如此之广，板块轮动如此充分。投资投机风潮大范围蔓延，全国很多地区的街头巷尾，人们都在谈论房价上涨，炒房赚钱。这样的奇观，史所罕见，其疯狂程度远超上一个楼市繁荣期的2013年，也超2010年、2007年这两个繁荣年份。 第二大奇观：违规资金围城房地产 房地产是资金密集型产业，离开资金支持就玩不转。从资金的角度来看，哪里有钱赚，就涌向哪里。本轮房地产大牛市，正值中国经济增速下滑与实体经济不振，同时2015年6月后股市走熊，加之多次降准降息之后资金充裕，于是大量资金违规杀入房地产，一度形成“钱多房(地)少”的奇观! 各种金融机构，各种违规资金，纷纷涌进房地产市场。比如2016年，商业银行在给开发商的前端购地配资方面，争得头破血流。往往是，一个地王刚产生，一堆银行争着给这块配资，甚至出现9:1的夸张比例，9成资金由银行或其他金融机构(比如险资)提供，开发商只出一成地价款。这属于赤裸裸的违规操作!我国现行法律法规禁止金融机构借贷资金给开发商购地! 再如，各种资金纷纷给个人购房者提供杠杆，甚至首付款都是借来的。首付贷是个风险巨大的东西，一旦房价明显下跌，其运行机制就类似美国的次贷危机：房子现值低于贷款余额，购房者丧失还款能力。另外，还有各种消费贷、抵押贷、信用卡透支等违规资金，给投资投机者、炒房者，源源不断地提供弹药。这些行为全部属于违规操作! 如果细究，可以发现，大量的网贷P2P产品，各种金融机构的资管产品、银行理财产品等，其中相当多的募集资金，最后都流进了房地产市场，或者贷给了开发商，或者贷给了购房者(其中多是投资者)。 大量违规资金的存在，成为威胁中国金融体系稳定的一大隐患。这也是为什么，相关部门近两年一直强调防范金融风险，降低宏观杠杆率，逷制房地产泡沫化。 第三大奇观：房企军备竞赛 年底前后，各家房企纷纷开年度总结与展望会议，老杨受邀参加了多家房企的会议。总体来看，2017年多数大中型房企的销售业绩大增，关键是2018年，他们的目标定得更高，激情更炽，雄心更大。 2017年，全国销售总金额超千亿的企业达17家，相比2016年的12家，大增四成!前十大开发商的市场占有率，由2016年19%，增长至2017年的24%，提高5个百分点(历史最快增速)。 2017年，多数大中型开发商都疯掉了!为了业绩、为了排名，每个有追求的开发商，必须打鸡血。疯狂拿地、并购，增加土储，几乎每个大中型开发商都计划在2018年“弯道超车”! 这是一个疯狂的年代，恰似历史上大国之间的军备竞赛。如此激烈的排名之争、激进的扩张节奏，肯定是难以持久的，但谁都不愿退缩。 那么，在2018年房地产调控不放松、金融强监管升级、全国楼市降温的大背景下，预计全国新房蛋糕难以继续做大，开发商资金链会持续趋紧，哪来那么多钱去购入大量土地?楼市降温之后，销售遇阻，资金回笼变慢，同时遭遇偿债高峰(2015至2016年房企发债很多)。军备竞赛，既是扩张战，又是消耗战，一年或两年后，必有开发商被拖垮! 在老杨看来，对于开发商来说，婚姻很长，高潮很短。买房和卖房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地产市场。 新房市场天生供求节奏不匹配、夫妻生活不和谐。市场突然热起来时，货很快卖完;炮弹用完怎么办，急忙购地补货后，火急施工，等到可以卖房时，市场已经降温。有时候还来得及出现第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的时候，老爷子一脚将门踹开，大喝一声：房地产调控了。着急、无奈、上火，都没用，只能等着下一轮市场的复苏和回暖。 然而，这次，房价涨幅巨大，市场行情很大，即便2018年行情即将结束，当前开发商们仍然相信自己很强，比别人身板更硬朗，可以再来两次高潮。老杨警告：当心精尽人亡。 第四大奇观：地产股逆势暴涨 首先，总体上看，地产股是跟着股市大势运行的，大盘走势是影响地产股的主要因素。比如，2015年上半年，地产股与大盘一起上涨。 其次，地产股还受到房地产政策、市场的影响，这是次要因素。政策宽松，楼市上行阶段，有利于地产股上涨。其中，地产股对房地产政策更为敏感 ，一般而言，在政策由紧转松的初期，此时楼市还没有回暖，地产股开始提前上涨了，比如2014年3月两会政府工作报告提出实行房地产“分类调控”。而在政策由松到紧，楼市还没明显降温时，地产股已经开始走弱了;比如，2009年12月房产新政、2013年2月国五条新政。 最后，具体地产股，还受到具体企业基本面的影响，尤其是业绩。 回顾这一轮房地产短周期，2016年楼市最火爆，全国新房销量与均价增速较快，2017年继续增长，但成交量与均价增速放缓。2016年9月30日住建部开会部署部分城市(圈了16个城市)的调控工作，标志着政策转向。 然而，直至2017年，港股中的内房股才开始出现罕见的暴涨行情。直至2017年四季度，A股中地产股才开始大涨。过去三个月，A股主流地产股上涨了五成左右，远超A股总体涨幅。 究其原因，主要源于企业基本面显著改善、业绩提升，同时地产股在大涨之前估值低偏，处于价格洼地。另外，还有一个典型现象，作为过去两个月地产股大涨的带头大哥泰禾，拉了几个涨停板，居然始于老板公开声称2018年业绩将翻番，销售额的目标是2000亿元。 但是，大家必须明白一点，2016年楼市最热、开发商销量增幅最大、项目利润较高，这主要反映在房企2017年年报中。而2017年销售业绩虽仍强劲，但很多房企2016年在一线和强二线拿了较多高价地，很难赚到钱，这将反映到2018年年报中。至于很多房企仍在参与的“军备竞赛”，2018年继续激进拿地，则2019年将“吃不了兜着走”。 近几个月地产股暴涨，打破了以往的规律，在政策收紧信号如此明显的情况之下，居然来了一波暴涨，显然有些夸张了，可归为异常现象。 总而言之，过去三年，中国房地产市场惊现上述“四大奇观”，这在过去几十年的历史上，是从未有过的异常现象。这也折射出本轮房地产上涨行情之大，让部分市场参与者(购房者、开发商、金融机构)神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些，恰恰是房地产泡沫的特征! |
